העלייה במחירי הנדל"ן למגורים בישראל מתפרצת מחדש – וכרגע היא לא נראית לקראת סיום

בפברואר 2020 פיצלה הבורסה בת"א את מדד ת"א נדל"ן הוותיק לשלושה מדדים תת-ענפיים חדשים: מדד ת"א-מניב ישראל, מדד ת"א-מניב חו"ל ומדד ת"א-בנייה. הפערים בין ביצועי שלושת המדדים החדשים משקפים היטב את מגמת העלייה במחירי הנדל"ן למגורים בישראל, שכן מדד ת"א-בנייה, שמרכז את החברות העוסקות בנדל"ן למגורים בהיבטים של יזמות וקבלנות, היה זה שהיטיב ביותר עם המשקיעים. כך, משקיע שבחר להשקיע במדד זה הרוויח ב-12 חודשים האחרונים (21.4.20 – 21.4.21) פי 3 ממי שבחר להשקיע במדד ת"א-מניב ישראל, וכמעט פי 4.5 ממדד ת"א-מניב חו"ל.

מה גרם לפער משמעותי זה? התשובה היא כמובן עליית מחירי הנדל"ן למגורים בישראל, שמתפרצת מחדש בחודשים האחרונים וכרגע לא נראית לקראת סיום. הנה כמה מהגורמים שלהערכתנו מניעים את עליות המחירים:

  • התפשטות הקורונה בישראל, שהובילה לאבטלה גבוהה, תחושת חוסר וודאות, האטה בפעילות הבנייה ועצירת המכירות של דירות חדשות, הביאה לשפל בהיקף העסקאות בענף הנדל"ן. בחודש אפריל 2020 נמכרו 2,100 דירות בלבד – ירידה של 74% לעומת החודש המקביל ב-2019. הצניחה בהיקף עסקאות הנדל"ן הביאה לירידה ניכרת בהכנסות המדינה ממס רכישה ושבח. בהתאם, בכדי למלא באופן מיידי את קופת המדינה (לצמצם את הגרעון התקציבי) ובתקווה לעודד משקיעים לחזור לשוק הנדל"ן, הוריד שר האוצר ישראל כץ את מס הרכישה למשקיעים מ-8% ל-5%.
  • המהלך צלח ובגדול, תוך שהביא להתעוררות ניכרת של המשקיעים בסקטור הנדל"ן: בדצמבר 2020 זינק שיעור המשקיעים מסך הרוכשים באותו החודש לכ-25%, שיא של 5 שנים.
    • מספר הדירות שרכשו משקיעים (מקור: אתר גלובס מתאריך 31.3.21)

 

  • גם בנק ישראל ביצע שורה של צעדים עקב המצב הכלכלי המאתגר, במטרה להקל על ציבור נוטלי המשכנתאות. לקראת סוף 2020 הכריז הבנק על שינוי משמעותי בשוק המשכנתאות, לרבות ביטול המגבלה על לקיחת משכנתא בריבית "מסלול פריים" (ריבית הצמודה לריבית הפריים – המסלול הזול ביותר במשכנתאות) והכפלת חלקה עד ל-2/3 מסכום המשכנתא. שינוי זה נסמך על הערכות ותחזיות של בנק ישראל, לפיהן לא תהיינה העלאות ריבית בקרוב, והיא תישאר נמוכה (0.1%). על פי פרסומים בתקשורת, בימים אלה בוחנים בבנק ישראל צעדים נוספים שמטרתם לשפר את התחרות בתחום המשכנתאות ולעזור לצרכנים וללווים בשוק זה, שרק הולך ותופח.
    • הר המשכנתאות הולך ותופח (במיליארדי שקלים. מקור: אתר כלכליסט מתאריך 12.4.21)
  • לא נראה כי צפויה ישועה לאלו המצפים לירידה במחירי הדיור. לא מצד הביקוש, שנתמך גם באופן טבעי מקצב הילודה הגבוה בישראל (שיאנית הילודה במדינות ה-OECD עם ממוצע של 3.1 ילדים למשפחה) ומשיעור הגירושין, ולא מצד ההיצע. זאת משום שישנו מחסור מתמשך בשיווק קרקעות ליזמי נדל"ן ולעת עתה לא נראה שיש לכך פתרון.
  • ניתוח מעמיק של המכרזים עצמם מלמד שענף הנדל"ן מתאים את עצמו לרמות מחיר גבוהות יותר בעוד מספר שנים. בתחילת 2021 פרסמה רמ"י (רשות מקרקעי ישראל) מכרז לאחת הקרקעות המבוקשות בשנים האחרונות: מתחם של כ-15 דונם בדרום רמת השרון. העסקה במתחם, שעתיד לאכלס כ-482 יחידות דיור, היתה בשווי של כ-920 מיליון שקל. על פי גורמים בענף הנדל"ן, המחירים הללו גבוהים משמעותית ממחיר השוק, כלומר יזמיות הנדל"ן שניגשו למכרז מאמינות שמחירי הדיור ימשיכו לעלות עד שהן יחלו לבנות על הקרקע בעוד מספר שנים. מקרה דומה התרחש גם בסוף אפריל 2021, עת פרסמה רמ"י מכרז ל-8 מגרשים בבית שמש שזכו להתנפלות. הזוכים במכרז, שהיה בשיטת ההצעה הגבוהה ביותר זוכה, הסכימו לשלם פי 8 מהערכות המחיר המוקדמת של שמאי רמ"י.

נראה שההיצע לא יצליח להדביק את הביקוש

לסיכום, אנו סבורים כי הצעדים של בנק ישראל להוזלת המשכנתאות מחד והחוסר בקרקעות זמינות לבנייה חדשה מאידך, מסמנים את המשך העלייה במחירי הנדל"ן למגורים בישראל.

מבלי העלאת הילוך בקצב שיווק הקרקעות, איננו רואים כיצד ההיצע ידביק את הפער מהביקוש הגדול לדיור. זאת כשברקע סיומה תכנית תמ"א 38 בחודש אוקטובר 2022, תכנית מחיר למשתכן שנמצאת ב"גסיסה מתמדת" מאז שיוזם התכנית, משה כחלון, עזב את משרד האוצר בתחילת 2020 והעובדה שמספר הדירות שבנייתן החלה בשנת 2020 היה נמוך בכ-3.5% לעומת השנה הקודמת.

מנגד, הביקושים לדיור בישראל רק הולכים וגדלים, כתוצאה מהעלאת המוטיבציה לרכישת דירה (הורדת מס הרכישה וצעדי בנק ישראל) יחד עם התאוששות כלכלית של משפחות רבות ממשבר הקורונה וההתרחבות הדמוגרפית בישראל. מדד מחירי הדירות החדשות האחרון שפורסם הצביע על עלייה של 1.6% בחודשים ינואר–פברואר 2021 לעומת החודשיים הקודמים, ועל עלייה של 4.1% בשנה האחרונה. בנוסף, כלכלנים רבים מעריכים כי מחירי הדיור הכללי בישראל עשויים לעלות ב-2021 בשיעור חד ספרתי גבוה, כשהמשמעות היא עלייה בהכנסות יזמיות הנדל"ן מכל דירה שהן יצליחו למכור (בהשוואה לשנים קודמות).

לסקירות ומאמרים נוספים בנושאי השקעות לחצו כאן >>

קבל הצעה לניהול תיק השקעות
(לבעלי הון פנוי של 300 אלף ₪ ומעלה)

לפרטים נוספים צור קשר
שדות חובה מסומנים בכוכבית (*)

 

אין באמור משום התחייבות או הבטחה לתוצאה כלשהי ו/או להשגת תשואה כלשהי (לרבות תשואה עודפת) ו/או רווח כלשהו ו/או מניעת הפסדים. האמור אינו מהווה תחליף לייעוץ/שיווק השקעות ו/או ייעוץ מס, המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים לכל אדם, והוא אינו בא להחליף את שיקול הדעת העצמאי של הקורא ומתן ייעוץ מקצועי, לרבות ייעוץ מקצועי על ידי יועץ/משווק השקעות מוסמך, בהתחשב בנתוניו ובצרכיו המיוחדים של הקורא. יובהר, כי למגדל ניהול תיקי השקעות (1998) בע"מ ("מנהל התיקים") ו/או לחברות קשורות אליו ו/או ללקוחותיהם עניין אישי במידע המוצג בסקירה זו, לרבות בסקטורים ו/או בתחומים הנזכרים בה ו/או אחזקות בנכסים המשתייכים לתחומים ו/או לסקטורים אלה, וכי מנהל התיקים ו/או חברות קשורות אליו מנהלים ו/או עשויים לנהל מכשירי השקעה בתחומים ו/או בסקטורים הנזכרים בסקירה, אשר השקעותיהם יכללו ניירות ערך/נכסים פיננסיים המשתייכים לתחומים ו/או לסקטורים הנזכרים בסקירה. תיקי ההשקעות שבניהול מנהל התיקים מושקעים בפועל בניירות ערך ובנכסים ספציפיים, ולא בהכרח נצמדים למדדים ו/או לסקטורים הנזכרים במסמך זה או למדדים ו/או סקטורים כלשהם. מסמך זה הינו אינפורמטיבי בלבד, ולא נועד לשמש הצעה או שידול לקנות/להחזיק/למכור ני”ע ו/או נכסים פיננסיים כלשהם. האמור מבוסס על מידע, אשר מנהל התיקים  סבור כי הוא מהימן. עם זאת, לא מנהל התיקים, לא כל מי שפועל מטעמו יכול לערוב לשלמותו או לדיוקו של האמור מסמך. האמור במסמך אינו מתיימר להוות ניתוח מלא של כלל הנושאים המפורטים בו, ועל כן אנו מניחים כי המסמך ייקרא יחד עם דוחות זמינים אחרים ונתונים נוספים. הדעות המובאות במסמך נכונות למועד פרסום הסקירה, והן עשויות להשתנות ללא שום הודעה נוספת, ואין כל הכרח כי המגמות המתוארות בסקירה לגבי הסקטורים ו/או התחומים ו/או ניירות הערך ו/או המכשירים הפיננסיים הנזכרים בסקירה, תימשכנה בעתיד. יודגש כי הערכות מנהל התיקים, המופיעות במסמך זה, מהוות מידע צופה פני עתיד, כמשמעות המונח בחוק ניירות ערך, התשכ"ח- 1968, אשר התממשותם אינה וודאית ואינם בשליטת מנהל התיקים. בנוסף האמור במסמך מתבסס על נתונים והערכות המבוססים על מקורות חיצוניים, ואשר תוכנם לא נבדק באופן עצמאי על-ידי החברה ולפיכך מנהל התיקים אינו אחראי לנכונותם. בסקירה עלולות ליפול טעויות ובמידע המובא בה עשויים לחול שינויי שוק ושינויים אחרים. כמו כן עלולות להתגלות סטיות משמעותיות בין התחזיות המובאות במסמך זה לתוצאות בפועל. סקירה זו אינה מהווה אסמכתא ו/או אישור כלשהו למהימנות ולנכונות המידע המובא בה. מנהל התיקים לא יהיה אחראי בכל צורה שהיא לנזק או הפסד שייגרמו משימוש במסמך זה, אם יגרמו, ואינו מתחייב כי שימוש במידע עשוי ליצור רווחים בידי המשתמש. מנהל התיקים אינו מחויב להודיע בדרך כלשהי על שינויים ו/או עדכונים במידע המובא בסקירה מראש או בדיעבד. אין להעתיק, לשכפל, לצלם, להדפיס, להפיץ, לשדר או לפרסם ברבים, הן במישרין והן בעקיפין, את המידע ו/או כל חלק ממנו בכל דרך שהיא ללא הסכמה מראש ובכתב של מנהל התיקים. לפירוט על אודות התאגידים הקשורים למנהל התיקים והנכסים הפיננסיים שלמנהל התיקים יש זיקה אליהם, ראו את פסקת הגילוי הנאות בקישור הבא : https://www.msh.co.il/migdal-capital-markets/investment-portfolio-management/full-disclosure/. התאגידים הקשורים למנהל התיקים והנכסים הפיננסיים שיש לו זיקה אליהם עשויים להשתנות מעת לעת, והעדכון על אודות השינוי יופיע באתר האינטרנט של מנהל התיקים בכתובת הנ"ל, וזאת מבלי שתחול על מנהל התיקים כל חובה להודיע על שינוי כאמור.

לפרטים נוספים צור קשר
שדות חובה מסומנים בכוכבית (*)