בשיחה עם "מגדל שוקי הון" אטרקצ'י צופה תחרות אגרסיבית על רוכשים פוטנציאליים בשדה דב, מתייחס להנפקת חברת מגידו בבורסה ועוד
תאריך פרסום: אוגוסט 2025
"מאז המלחמה עם איראן אנחנו רואים עלייה דרמטית בכמות האנשים שמגיעים אלינו ורוצים לחתום על הסכמי פינוי-בינוי, הרבה מהם כאלה שהתלבטו לפני כן. אאורה מהווה ברומטר של השוק ומאז סיום המערכה באיראן יש אצלנו מבול של טלפונים, משום שהיא המחישה שהתחדשות עירונית זו לא פריבילגיה כלכלית אלא עניין של ביטחון חיי אדם".
כך מספר יעקב אטרקצ'י, מנכ"ל ובעל השליטה ביזמית הנדל"ן אאורה, בשיחה עם 'מגדל שוקי הון', בה הוא מעריך עוד כי העלייה בהתעניינות בפרויקטים מסוג פינוי-בינוי היא רוחבית בשוק.
לדבריו, "אין לי ספק שהמלחמה מול איראן תעודד ותוביל למימוש של יותר פרויקטים ולתנופה גדולה של התחדשות עירונית ברחבי הארץ, אני מרגיש את ה'וויב' בנושא משתנה. המערכה באיראן המחישה את גודל הסכנה של מגורים בדירה ללא מיגון מתאים ובמצב הנוכחי נראה שכיום אף אחד לא מתעניין ברכישת דירה שאין בה ממ"ד, משום שזו סכנה לגור בדירה כזו".
"אני מקווה שמה שקרה פה זו קריאת השכמה לכל הצדדים – דיירים, עיריות וממשלה, שיבינו שכדאי להזדרז כדי לענות על הצורך הביטחוני".
עד כמה המלחמה מול איראן עשויה לתמוך בהאצת היקפי פעילות ההתחדשות העירונית בישראל?
אטרקצ'י: "כיום תחום ההתחדשות העירונית בישראל מהווה כ-25% משוק הבנייה למגורים. להערכתי, תוך כחמש שנים נתח השוק של פעילות זו יגיע לכ-50% מכלל שוק הבנייה וימשיך לגדול".
אטרקצ'י מסביר, כי "באזורי הביקוש אין עתודות קרקע וגם בפריפריה עתודות הקרקע בסוף ייגמרו, כך שכדי לייצר עתודות קרקע אנחנו צריכים למחזר אותה. בעיני, כיום תהליכי ההתחדשות העירונית לא מתרחשים מהר מספיק ואני מקווה שבעקבות המלחמה המצב ישתפר. לראייתנו, מודל ההתחדשות העירונית הוא המודל המתאים ביותר לבניית פרויקטים למגורים באזורי הביקוש".
אאורה היא שחקנית בולטת בתחום ההתחדשות העירונית, להערכתה הגדולה בישראל, וכיום יש לה קרוב ל-40 פרויקטים בשיווק ובביצוע, בפריסה ארצית, בהיקף כולל של קרוב ל-10,000 דירות, כ-8,000 מהן בפרויקטים של התחדשות עירונית – עיקרם בטווחי מחיר של כ-2-3 מיליון שקל.
מה צפויה להיות השפעת המלחמה על כיוון שוק הדיור בארץ?
אטרקצ'י: "אני מעריך שהמחצית השנייה של השנה תהיה מחצית חיובית. המערכה באיראן ייצרה לאזרחים רבים את התחושה שישראל יצאה ממנה במצב מעולה ושהמדינה תצעד בעקבותיה לפריחה כלכלית ואולי גם להרחבת הסכמי שלום. תחושה שכזו תחזק את שוק הדיור ואת היקפי הפעילות בו".
"את 2024 השוק סיכם עם נתוני מכירת דירות מאוד מעודדים, שהפתיעו לטובה על רקע המלחמה. אחרי שנה שכזו הפיקוח על הבנקים הצהיר על רצונו לעצור את מבצעי השיווק של 80-20 שתפסו תאוצה (תשלום של 20% ממחיר הדירה בעת חתימה על חוזה רכישה ותשלום היתרה סמוך לאיכלוס) ובכל פעם שיוצאת הוראה רגולטורית חדשה, רואים הרבה רוכשים פוטנציאליים מחליטים 'לשבת על הגדר' ולראות לאן הולך השוק. לכן, היה זה אך טבעי לראות חולשה יחסית בנתוני המכירות ב-2025, עד כה".
אטרקצ'י מוסיף כי "באאורה, בגלל שאין לה עלות של רכיב הקרקע בזכות התמקדותה בהתחדשות עירונית, אנחנו כבר יותר מעשור מציעים מבצעי 20-80 ואני מעריך שנוכל להמשיך לעשות זאת, כי היקף המימון שלנו בפרויקטים הללו לא גדול".
באחרונה, לפי פרסומים שונים, גינדי החזקות החלה להציע דירות בשדה דב במחיר של 49 אלף שקל למ"ר ובכך משקפת הורדת מחיר ניכרת ביחס לרמות המחיר בהן הוצעו שם דירות עד כה. לאן אתה צופה שרמות המחיר במתחם יתפתחו והאם צפויה להיות לכך השפעה רוחבית על שוק הדיור בתל אביב וסביבתה?
אטרקצ'י: "גינדי זה מקרה נקודתי ולדעתי מדובר במבצע שיווקי מצוין. אבל ככלל, אני מעריך שבשדה דב יהיה ליזמים קשה להרוויח כסף ולעומת זאת לקונים זו עשויה להיות הזדמנות. כעת, כשבתודעה נצרב שבשדה דב אפשר לרכוש דירה במחיר של כ-50-55 אלף שקל למ"ר אני מעריך שיהיה יותר קשה ליזמים למכור שם דירות במחירים של כ-70 ו-80 אלף שקל למ"ר. אטרקצ'י מוסיף, כי "שדה דב הוא מקום מצוין, אבל כש'זורקים' לשוק כ-6,000 דירות במקום אחד, אין מחסור, אלא היצע גדול, וגם לא בטוח שיש כל כך הרבה משפחות שיכולות לשלם סכומים של 6-12 מיליון שקל לדירה.
עד כמה אתה צופה שהמחסור בעובדי בנייה ישפיע על מצב שוק הדיור?
אטרקצ'י: "היום יש בשוק מחסור של כ-50 אלף פועלים זרים, אחרי שהשוק הבין שפלסטינים זה כוח אדם שאי אפשר לסמוך עליו לאורך זמן. אבל הסינים הם סוחרים טובים, וכשהם ראו שיש פה מחסור בעובדים, הם העלו מחיר וזה מה שהעלה בעיקר את מחירי הביצוע, משום שמחיר הברזל בשפל, הדולר נמוך ואין בעיה לייבא סחורות. אם יגיעו עוד 50 אלף עובדים, יהיה אפשר להוריד את המחיר שלהם לזה שהיה בשוק לפני כשנה וחצי".
עוד לדבריו, "המחסור בעובדים ייצר דיפרנציאציה גדולה בין קבלנים גדולים וקטנים. הגדולים יודעים להסתדר גם בתקופות יותר מאתגרות מבחינת כוח אדם, ולעומתם לא מעט מהקבלנים הקטנים נאלצו להפסיק ביצוע פרויקטים, חלקם מתמודד עם אתגרים לא פשוטים וגם עם בעיות תזרימיות".
באחרונה השלימה אאורה הנפקת מניות ראשונית (IPO) בבורסה בתל-אביב של חברת מגידו, אותה רכשה לפני כשנה תמורת כ-280 מיליון שקל. במסגרת ההנפקה גייסה מגידו 181 מיליון שקל לפי שווי של כ-600 מיליון שקל לפני הכסף ו-781 מיליון שקל אחרי הכסף ואטרקצ'י אומר, כי "רכישת מגידו איפשרה לנו פיתוח פעילות קבלנית שמשלימה את אסטרטגיית הפעילות שלנו, גם בשל התמקדותה באזורי פריפריה. השלמת גיוס ההון עבורה יסייע לה להרחיב את הפעילות העסקית שלה – גם בהיקף הפרויקטים שתבצע וגם בהיקף השירותים שהיא מציעה".
לסקירות ומאמרים נוספים בנושאי השקעות לחצו כאן >>
