נועם גרייף, מנכ"ל עמרם אברהם: "מאוד קשה למכור היום דירות בתל-אביב"

בשיחה עם "מגדל שוקי הון" מספר גרייף על הפעילות הנמשכת בתחום הדיור בפריפריה, למרות אתגרי הרקע, מתייחס להשפעת מגבלות מבצעי המימון עליהם הכריז באחרונה בנק ישראל, ועוד

תאריך פרסום: מאי 2025

"בגלל ששיעור הריבית במשק גבוה ויש חלופה לתשואה מדירה להשקעה, היום מאוד קשה למכור דירות בתל-אביב", כך אומר נועם גרייף, מנכ"ל חברת עמרם אברהם, במסגרת שיחה עם "מגדל שוקי הון" על המתרחש בתחום הדיור למגורים בישראל בתקופה הנוכחית, האתגרים, הפוטנציאל והכיוונים האפשריים בהמשך.

עיקר פעילותה של חברת הנדל"ן עמרם אברהם מתרכז בתחום היזמי בישראל, עם שיווק יותר מ-17 אלף דירות ברחבי הארץ, מנהריה ועד אילת, וגרייף מחדד את הפערים הקיימים כיום בענף המגורים בין המרכז לבין הפריפריה.

לדבריו, "יש כיום כ-70 אלף דירות 'על המדף' בישראל, כמחציתן בתל-אביב ואזור גוש דן, והשיווק באזורים אלה לעיתים מאוד איטי – עד לא קיים".

מול זאת גרייף מדגיש כי "במחירי האמצע למעמד הביניים, בטווח של כ-2-3 מיליון שקל לדירה, אני לא רואה עצירה בפעילות, וגם הנתונים שלנו מראים זאת. רוב העשייה כיום היא במעגלי הפעילות השני והשלישי – בפריפריה".

איך מכרזי הקרקעות בשדה דב שבצפון תל-אביב שנסגרו באחרונה, אשר עליהן מתוכננות לקום אלפי דירות, ישפיעו על שוק הדיור בתל-אביב ובאזורים הסמוכים לה?

גרייף: " החברות שרכשו שם קרקעות בשלבים מאוחרים יחסית יוכלו למכור דירות גם ב-50 אלף שקל למ"ר ועדיין להרוויח, כי מחיר הקרקע במכרזים המאוחרים שם צנח ביחס למחירי הקרקע במכרזים הראשונים. מצד המשקיעים, רמות מחיר שכאלה יכולים להיות עבורם אטרקטיביים".

אחרי שב-2024 שוק הדיור בישראל צמח, עם עלייה במספר הדירות הנמכרות ובהיקפי המשכנתאות שנלקחו על-ידי הרוכשים, באחרונה פורסמו כמה נתונים המעידים על חולשה יחסית. מה עומד מאחורי אותה חולשה?

נוסף להקדמת עסקאות לסוף 2024 במטרה להימנע מהשפעת העלאת המע"מ מ-17% ל-18%, שנכנסה לתוקף בתחילת 2025, גרייף מציין גם את מצב המאקרו ואת צעדי בנק ישראל בתחום.

לדבריו, "בשלב הנוכחי לא נראית הורדת ריבית משמעותית באופק, ובמקביל, אפשר לזהות באחרונה מיתון בהיקפי פדיונות הקמעונאים בישראל. לאלה מצטרפות אלפי דירות 'מחיר למשתכן' המשתחררות בתקופה הנוכחית למכירה, והצהרות בנק ישראל על עצירת מבצעי 20-80 (תשלום של 20% ממחיר הדירה בעת חתימה על חוזה הרכישה ותשלום היתרה סמוך לאיכלוס). בעקבות כל אלה, יש כיום האטה מסוימת בשוק".

כמה כל הגורמים הללו יחד צפויים להעיב על פעילות שוק המגורים בישראל בהמשך?

גרייף: "חוסר הוודאות המלווה את השוק בעת הנוכחי גבוה. מלבד תנאי המאקרו, בראשם הריבית הגבוהה, בזירה המקומית המלחמה נמשכת ובעולם המצב רגיש בכמה זירות מרכזיות, בהשפעת 'מלחמת המכסים' של טראמפ ושינויים נוספים במערכות יחסים גיאו-פוליטיות באזורים שונים. בעולם המתאפיין בתהפוכות כל כך מהירות ודרמטיות, קשה להתנבא".

לצד זאת, גרייף מדגיש כי "אוכלוסיית ישראל גדלה בשיעורים משמעותיים בשל רמות ילודה גבוהות, שיעור גירושין גבוה, ושטח בנייה מוגבל יחסית – כך שבסך הכול מלאי הקרקעות בישראל מצטמצם ובסופו של דבר הדמוגרפיה וצמיחת האוכלוסייה מנצחים. כולם צריכים לגור איפשהו והמגמות שהוזכרו מייצרות צורך אמיתי וביקושים קשיחים לדירות, בעיקר בטווחי המחירים של כ-2-3 מיליון שקל, במעגלים השני והשלישי מחוץ לתל-אביב".

כמה משמעותי הפוטנציאל של תחום ההתחדשות העירונית בישראל לשנים הבאות, ועד כמה הוא צפוי להפוך דומיננטי?

גרייף: "אנחנו מאוד מאמינים בתחום הזה כי לראייתנו מדובר בווקטור צמיחה משמעותי מאוד עבור חברות נדל"ן למגורים, וכחלק מכך גם עבורנו. מדובר לראייתנו בפרמטר משמעותי בהתפתחות החברה הישראלית, שהוא כבר לא העתיד אלא ההווה בתחום המגורים בישראל ובניית הארץ".

"צריך לזכור שפרויקטים מסוג התחדשות עירונית דורשים קשב ארגוני שונה, בין היתר בשל ההתייחסות לדיירים ותהליכים ארוכים גם מולם ומול הגורמים המייצגים אותם וגם מול הרשות המקומית. לכן, לפרויקטים מסוג זה, העשויים להימשך כ-8-10 שנים, נדרש אורך נשימה ארוך יותר, לעומת כשנתיים הנדרשות בממוצע לפרויקט חדש ממועד רכישת הקרקע. בפרויקטים של התחדשות עירונית יש הרבה סיכונים, בשל המורכבות שלהם, אולם ככל שהקבלן שולט יותר בפרטי הפרויקט ופחות תלוי בגורמי חוץ, פוטנציאל ההצלחה שלו בתחום גדול יותר".

כשנה וחצי לאחר פרוץ מלחמת "חרבות ברזל", עד כמה משבר העובדים בשוק הדיור ממשיך להשפיע על הפעילות בענף כיום, ועל פעילותה של עמרם אברהם?

גרייף: "עמרם אברהם עבדה שנים ארוכות עם פועלים מסין ומעולם לא הסתמכה על פועלים פלסטינים, כך שהיעדרם מהשוק לא פגע בעבודה השוטפת שלנו. מי מבין הקבלנים שלא עבד עם פועלים זרים, הדבר פגע לו ברווחיות כי התקורות שלו נפגעו. כיום כבר כל אתרי הבניה עובדים ללא פועלים פלסטינים, אבל עלות שכר העבודה עלתה בכ-10% והדבר משתרשר למחירי הדירות".

לצד השפעת השינוי בתשלומים לעובדים בענף, גרייף מדגיש עלויות נגזרות משמעותיות הקשורות לדרך התנהלות הרשויות המקומיות ומותח ביקורת על הבירוקרטיה והרגולציה המאפיינת את דרך פעילותן.

גרייף, בעל ניסיון במגזר הציבורי בתפקידיו כמהנדס הערים חדרה ואלעד והמועצה האזורית מטה אשר, אומר כי "משך ההתנהלות ברמה המוניציפלית היא העלות המשמעותית האמיתית של חברות הבנייה, משום שאין שם הפרדה בין עיקר לתפל. לעיתים משך התכנון של פרויקט זהה למשך הביצוע, ובזמן הזה היזמים 'מדממים' ריביות, שברמות הנוכחיות העלויות בגינן יכולות להגיע לעשרות מיליוני שקלים בשנה וזה לא מעניין אף אחד ברשות".

הפתרון לבעיה, לדברי גרייף, גלום בתגמול תוצאתי: "במגזר הפרטי יש תגמול שכזה, אולם במגזר הציבורי, על אף שאני נתקל שם בעובדים מצויינים ואני אישית הגעתי משם, המשכורות הקיימות נמוכות, ואין להם תמריצים לקדם הליכי רישוי ותכנון".

מה דעתכם על שוק השכירות לטווח ארוך בישראל?

גרייף: "מדובר במודל כלכלי שלא מוכיח את עצמו בסביבת הריבית הנוכחית, ולא סתם חברת שיכון ובינוי מחקה הרבה כסף בקשר לפעילות בתחום. לכן אנחנו נמנעים מלהיכנס להשקעה בו. יחד עם זאת, בסביבת ריבית נמוכה יותר הוא עשוי להצליח".

למידע על תיק השקעות מנוהל
(לבעלי הון פנוי של 300 אלף ש"ח ומעלה)

לסקירות ומאמרים נוספים בנושאי השקעות לחצו כאן >>